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在房價高漲的時代，

許多「換屋族」多選擇先賣舊屋換新屋，

並指望利用「重購退稅」來減輕稅務負擔，

但實務上卻有許多民眾在買入更高價的房產後，發現無法退稅，

稅務局特別提醒，重購退稅的標準並非看「房屋市價」，

而是取決於「土地公告現值」。

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桃園稅務局表示，

常有民眾以為只要新買房子的「成交總價」高於舊屋，

就能全額退回已繳納的土增稅。

但重購退稅的計算核心在於新購土地的「公告現值總額」，

是否高於「原出售土地公告現值扣除已繳土增稅後的餘額」。

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稅務局指出，最常見的案例就是「賣透天、換大樓」，

即便民眾買入的是地段優越、總價昂貴的大樓，

但因大樓是由眾多住戶共同持分基地土地，

單一戶別分到的土地面積相對小，

導致新購土地的公告現值總額，

往往低於原先獨棟透天厝的土地價值，

最終因未達退稅門檻而希望落空。

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舉例來說，陳先生日前賣掉一棟老舊透天厝，

其土地公告現值為300萬元，在扣除繳納的 50 萬元土增稅後，餘額為250萬元；

隨後陳先生看中市中心一棟總價數千萬元的大樓並購入。

陳先生原滿心期待能申請退回稅款，沒想到卻被稅務局打回票，

原因在於，雖然該大樓市價遠高於舊透天，

但陳先生分得的土地持分僅僅價值200萬元，

由於新土地現值200萬未超過原出售土地扣稅後的餘額250萬，

依規定不符合重購退稅資格。

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稅務局呼籲，民眾在進行房屋買賣規劃前，

應先向地政機關查詢新舊土地的公告現值，

或多善用各稅務局網站提供的試算工具，確保自身節稅權益。

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另外也要留意出售地與重購地皆須符合「自用住宅」規定，無出租或營業行為；

買賣行為必須在「2 年內」完成；

退稅核准後，新購房地在 5 年內不得移轉，

且必須持續維持自用住宅身分，否則稅捐機關將會追繳原退還稅款。

任何相關問題歡迎提出喔😁

資料來源：https://estate.ltn.com.tw/article/26874

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