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在房價高檔、銀行房貸審核趨於審慎的市場環境下，

購屋人面臨的挑戰，已不只是房價能否談下來，

更包括房屋鑑價、核貸成數，以及家庭未來20年至30年的還款能力。

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21世紀不動產企劃研究室董副理表示，

部分買方直到出價或簽約後，才發現核貸不如預期，必須臨時增加自備款。

建議購屋前先進行「貸款成數、利率變動、收入減少」3項資金壓力測試，

確認不只是買得起，也能長期持有。

 

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不少購屋人容易將首購資格直接理解為一定可以貸到8成，

但實際核貸結果仍會受到房屋鑑價、屋齡、地點、申貸人財務狀況，

包括存款、收入、工作穩定性、信用紀錄、既有負債與銀行授信政策等因素影響。

即使買賣雙方已談妥成交總價，銀行仍會依自身鑑價結果計算可貸金額。

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以總價1,500萬元為例，若買方原先預期貸款8成，只準備300萬元頭期款，

但銀行最終僅核貸7成，自備款便須再增加150萬元，

且尚未計入稅費、仲介服務費、裝修及搬遷支出。

因此，購屋人不妨同步試算貸款7成、75成與8成等不同情境，提早確認可能的資金缺口。

 

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第一是「貸款成數測試」。

購屋人應先假設銀行只能核貸7成，確認手上現金是否仍足以完成交易。

若補足自備款後，必須動用所有存款，

甚至再以信貸、信用卡分期或向親友借款支應，

通常代表資金結構已相當緊繃。

 

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第二是「利率變動測試」。

房貸是長達20年至30年的支出，不能只用申貸當下利率或寬限期月付金判斷。

建議先模擬利率增加0.5至1個百分點後的還款金額，

並將管理費、停車費、稅費、保險與日常生活支出一併納入。

銀行願意核貸，不代表這筆房貸一定適合每個家庭。

 

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第三是「收入減少測試」。

雙薪家庭可能面臨其中一人轉職、育嬰留停或獎金減少；

單薪家庭則更需要預留風險空間。

完成頭期款、交易費用與基本裝修後，

建議仍保留至少6個月的家庭必要生活費與房貸支出，

避免收入中斷時只能依賴高成本借貸。

 

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購屋能力不能只看年收入，

也要考量既有負債、扶養人口、收入穩定度與生活方式。

21世紀不動產建議，

可先將每月房貸控制在家庭可支配收入約25%至30%，作為初步試算基準。

若已有車貸、信貸，或家庭扶養支出較高，房貸占比應進一步降低；

收入波動較大者，也不宜將銀行授信額度用滿。

真正重要的不是「最多能買多少」，

而是房貸支出後，家庭是否仍保有生活品質與應變能力。

 

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除了頭期款，

購屋過程還可能涉及仲介服務費、契稅、印花稅、登記規費、代書費、抵押權設定費、銀行鑑價與相關作業費用。

交屋後，還有裝修、家具家電、管理費與長期修繕等支出。

其中，中古屋常見水電、防水、廚衛設備或冷氣更新；

新成屋也可能需要窗簾、燈具、收納與家具家電。

若裝修預算沒有事先設定上限，很容易在交屋後持續追加。

 

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董副理建議，購屋前應先盤點收入、存款、信用狀況與既有負債，

再向兩至三家銀行初步了解貸款成數、利率、年限與所需文件，

並以較保守的貸款條件設定購屋總價上限。

簽約前，也應確認付款期程、貸款相關約定與違約責任，

完成頭期款、交易費用及裝修預算後，仍須保留緊急預備金。

 

董副理表示，「銀行願意貸的金額」不一定等於「家庭適合負擔的金額」。

買房前先做好3項資金壓力測試，並完整估算交屋前後成本，

才能避免成家後的生活品質反而被房貸壓縮，讓買房真正成為安定生活的起點。

任何相關問題歡迎提出喔😁

資料來源：https://estate.ltn.com.tw/article/28575

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